Исчисление и уплата НДФЛ с доходов от продажи квартиры
Доходы пенсионера от продажи квартиры в некоторых случаях не облагаются НДФЛ, например, если квартира находилась в его собственности не менее минимального срока владения. Если доход подлежит налогообложению, у пенсионера есть право на имущественный вычет.
Доходы пенсионера — налогового резидента РФ от продажи квартиры облагаются НДФЛ по ставке 13%. Однако при определенных условиях они могут быть освобождены от обложения НДФЛ либо уменьшены на величину имущественного налогового вычета или на сумму расходов, фактически понесенных при приобретении проданной недвижимости, а в отдельных случаях — и на другие расходы — пп. 5 п. 1 ст. 208, ст. 209, п. 6 ст. 210, п. 17.1 ст. 217, пп. 1 п. 1, пп. 2 п. 2 ст. 220, п. 1.1 ст. 224 НК РФ.
По общему правилу налоговыми резидентами признаются физлица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев — п. 2 ст. 207 НК РФ.
Если доходы от продажи квартиры не освобождены от налогообложения, по общему правилу пенсионер обязан подать в налоговый орган налоговую декларацию 3-НДФЛ. Срок ее представления — не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором он получил доход от продажи квартиры. Исчисленный к уплате (доплате) НДФЛ необходимо перечислить в бюджет не позднее 15 июля этого же года. Уплата налога осуществляется в качестве единого налогового платежа — п. 1 ст. 11.3, п. 1 ст. 58, ст. 216, п. 7 ст. 220, пп. 2 п. 1, п. п. 2 — 4 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ.
Сумма дохода от продажи квартиры обычно определяется в соответствии с договором купли-продажи.
Если сумма дохода от продажи меньше, чем умноженная на понижающий коэффициент 0,7 кадастровая стоимость квартиры, доход от продажи составит величину указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ.
При определении налогооблагаемого дохода учитывается кадастровая стоимость недвижимости, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на проданный объект. А если объект недвижимости образован в течение года, учитывается его кадастровая стоимость на дату его постановки на государственный кадастровый учет.
Если кадастровая стоимость квартиры на данную дату в ЕГРН отсутствует, приведенный порядок определения дохода не применяется — п. 6 ст. 210, п. п. 2, 3 ст. 214.10, пп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ.
Расчет дохода от продажи квартиры отражается в Расчете к Приложению 1 к декларации 3-НДФЛ и вместе с ней представляется в налоговый орган — абз. 7 п. 2.1, п. п. 2.10, 15.1, 15.2 Порядка, утв. Приказом ФНС России от 15.10.2021 N ЕД-7-11/903@.
Следует учесть, что заполнить декларацию можно с помощью бесплатной программы на сайте ФНС России, а также при помощи коротких сценариев в личном кабинете налогоплательщика (Информация ФНС России).
Освобождение от налогообложения доходов от продажи квартиры
Доходы от реализации квартиры не облагаются НДФЛ и не декларируются, если она находилась в собственности пенсионера не менее установленного минимального срока владения. Указанный срок по общему правилу составляет пять лет — п. 17.1 ст. 217, п. п. 2, 4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ.
Минимальный срок владения составляет три года, если — п. 3 ст. 217.1 НК РФ:
1) право собственности на квартиру было получено:
• в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника налогоплательщика;
• в результате приватизации;
• по договору пожизненного содержания с иждивением, в рамках которого налогоплательщик выступал в качестве плательщика ренты;
2) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю на квартиру не находится иное жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение). При этом при определении единственного жилья у супругов исключаются объекты недвижимости, не являющиеся совместно нажитыми. В случае продажи нескольких жилых помещений, находившихся в собственности налогоплательщика более трех лет и государственная регистрация перехода права собственности на которые от налогоплательщика к покупателю осуществлена в один день, минимальный срок владения три года не применяется — Письмо Минфина России от 20.07.2022 N 03-04-07/70048; Информация ФНС России.
Кроме того, при продаже квартиры, предоставленной в собственность взамен освобожденной в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве, минимальный срок владения составляет три года, если право собственности на освобожденную квартиру было получено с соблюдением одного из этих условий — п. 2 ст. 217.1 НК РФ.
По общему правилу срок нахождения квартиры в собственности определяется с даты государственной регистрации права собственности на нее. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН — п. 1 ст. 131, п. п. 2, 3 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ.
В случае продажи квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, в том числе в случае, когда право собственности на квартиру признано решением суда, минимальный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости жилого помещения (квартиры), в которой не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади жилого помещения после ввода в эксплуатацию объекта строительства. В случае продажи квартиры, приобретенной по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования — п. 2 ст. 217.1 НК РФ; Письмо Минфина России от 06.12.2021 N 03-04-07/98708; Информация ФНС России.
Освобождены от налогообложения доходы от продажи жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) независимо от срока нахождения в собственности, если налогоплательщик и (или) его супруг(а) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших 18 лет (24 лет — для обучающихся в образовательных организациях по очной форме), а также одновременно соблюдены условия относительно приобретения в установленный срок иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение), его общей площади (кадастровой стоимости), кадастровой стоимости проданного жилого помещения, доли в праве собственности на другое, отличное от приобретенного, жилое помещение — п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.
Право на имущественный вычет при продаже квартиры
Пенсионер — налоговый резидент РФ при продаже квартиры, которая не использовалась им в предпринимательской деятельности и находилась в его собственности менее минимального срока владения, может по своему выбору уменьшить доход от продажи — пп. 1 п. 1, пп. 1, 2, 4 п. 2 ст. 220 НК РФ:
• либо на сумму, равную стоимости квартиры согласно договору купли-продажи, но не более 1 млн руб.,
• либо на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению данной квартиры.
Также доходы от продажи имущества, полученного, в частности, в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении данного имущества, или на расходы дарителя (наследодателя) на его приобретение, которые ранее не были им учтены в целях налогообложения — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Налоговый вычет можно получить, заявив его в налоговой декларации 3-НДФЛ — п. 7 ст. 220 НК РФ.
Доходы от продажи квартиры в декларации могут не указываться и, соответственно, имущественный вычет может не заявляться, если налогоплательщик имеет право на имущественный вычет в отношении такого имущества и сумма доходов от его продажи за календарный год не превышает установленный размер имущественного вычета. При этом в качестве дохода от продажи недвижимости учитывается наибольшая из двух величин: доход от продажи, указанный в договоре, или кадастровая стоимость объекта недвижимости с учетом понижающего коэффициента — ст. 216, абз. 2 пп. 1 п. 2, п. 7 ст. 220, абз. 3, 5 п. 4 ст. 229 НК РФ.
Доход пенсионера — налогового резидента РФ от продажи квартиры при соблюдении установленных условий может быть также уменьшен на стандартные, социальные налоговые вычеты, а также на имущественные вычеты, связанные, в частности, с приобретением жилья — п. 6 ст. 210, ст. ст. 218, 219, пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ.
